El G-14, grupo que engloba a las mayores inmobiliarias, augura “escasez” de viviendas en el horizonte de dos o tres años en determinadas zonas, en caso de que no se supere el actual paron y se retome la construcción de nuevas promociones.

Así lo apuntó el secretario general de este grupo, Pedro Pérez, quien detalló que esta futura falta de pisos se registraría en determinados núcleos urbanos en los que, según asegura, “ya se ha producido el ajuste entre oferta y demanda”. “El sector está ya en su cuarto año de ajuste y las autoridades deberían de ser conscientes de que ha llegado el momento de favorecer un cambio de tendencia”, apuntó Pérez durante un encuentro con los lectores de ‘El País’ a través de Internet. “Para ello, sólo se necesita restaurar, con todos los criterios de prudencia necesarios, el acceso a la financiación de compradores y promotores”, añadió al respecto.

Para el secretario general del G-14, actualmente se da un “magnífico momento para comprar una vivienda”, dada la “abundante oferta”, pese a reconocer que los precios han agotado su margen de descenso, tras el ajuste “sin precedentes” de entre el 20% y el 30%” experimentado. “Es posible que en algunos ámbitos geográficos y en algunos productos el ajuste continúe, pero no será de gran entidad”, indicó al respecto.

El secretario general del G-14 reconoció que el final de la deducción “sin duda está ayudando” en las transacciones de este año, mientras considera que las de 2011, dependerán de que “la economía vaya tomando pulso y que el empleo vaya recuperándose”.

Además, recordó que “a pesar de la suave recuperación de las ventas, en términos anuales constituye un tercio de las que se producían en los años del ‘boom’ y poco más de la mitad de la demanda estable a largo plazo, estimada en unos 400.000 pisos”.

Respecto a la apuesta del Gobierno por la rehabilitación, recordó que “hasta ahora ha tenido grandes impedimentos administrativos y legales” en España. “Rehabilitar un edificio toma más del doble de tiempo que hacer un edificio nuevo, es más caro y está fiscalmente peor tratado”, señaló.

Pérez aseguró que las grandes inmobiliarias asumen “su parte de responsabilidad en la evolución de la producción y los precios”. “Pero esto no hubiera sido posible sin el entusiasta concurso de entidades financieras y administraciones autonómicas y locales”, añadió.

Por ello, para evitar que se repita la “desgraciada experiencia de explosión de precios del ‘boom’”, considera necesario que los ayuntamientos “dejen de ver el suelo como potente vía de recaudación y lo gestionen con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda de sus vecinos”, y que, por otra parte, las autoridades financieras “establezcan claros límites a la financiación de suelos e hipotecas”.

Después de cumplir todos los requisitos preliminares que se han descrito, usted se encontrará con el problema de la elección del tipo de Préstamo Hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades. Para ello tendrá que tener en cuenta los siguientes factores:

A – El importe del préstamo: Es la cantidad de dinero que la Entidad Financiera entrega al cliente al concederle el Préstamo. En el caso del Hipotecario, existen dos tipos de límites para determinar este importe total :

1.- El valor de la vivienda: La cantidad máxima a financiar, es decir, el importe total que recibirá como Préstamo Hipotecario suele estar entre el 70% y el 80% del valor de tasación de la vivienda o inmueble.

2.- Los propios ingresos del solicitarle: El importe se limita para que las cuotas a pagar no superen el 35 ó 40% de los ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder hacer frente a los pagos sin problemas.

B – El interés: El interés, es el precio que el cliente se compromete a pagar a la Entidad Financiera como consecuencia de haber recibido una cantidad de dinero determinada en concepto de Préstamo. La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder comparar los tipos de interés que ofrecen las distintas Entidades Financieras.

Para su cálculo se tienen en cuenta la periodicidad de pago, el tipo de interés nominal y las comisiones iníciales. Ya hemos mencionado anteriormente que, de acuerdo con el tipo de interés, los Préstamos pueden clasificarse en :

1.- Préstamos Hipotecarios de interés fijo: El tipo de interés establecido en el contrato permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.

En este tipo de Préstamo, tanto la Entidad Financiera que ha prestado el dinero como el cliente, están expuestos al riesgo de interés, es decir: Si los tipos de interés descienden, el cliente no se puede beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la contratase en esos momentos. Si los tipos de interés suben, la situación es la contraria, siendo la Entidad Financiera la perjudicada, ya que no podrá repercutir en el cliente esta subida.

Por todo ello, la operación suele fijarse a unos plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable, a fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés para ambas partes.

¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés fijo? La principal ventaja que para el cliente representan los préstamos a interés fijo es tener determinado, desde el principio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del Préstamo.

2.- Préstamos hipotecarios de interés variable: Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo, de acuerdo con unas normas que se establecen previamente. La forma de fijar los intereses es la siguiente:

Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un período preestablecido, y que en la mayoría de Entidades Financieras oscila entre 12 y 18 meses.

Una vez transcurrido este período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia acordado en el contrato, al que se le añade además un valor diferencial, si así se ha pactado.

El riesgo que corre tanto la Entidad Financiera como el cliente es el propio de las oscilaciones de mercado:

En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará menos intereses, saliendo beneficiado.

En época de tipos de interés altos, el cliente tendrá que efectuar un mayor pago de intereses.

Por ello, y al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las Entidades Financieras suelen ofrecer plazos de amortización más largos (normalmente entre 20-25 años) que los utilizados en los préstamos a tipo fijo (normalmente entre 10-15 años).

¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés variable? Las principales ventajas son :

Obtener una financiación que usualmente es a mayor plazo, con la consiguiente reducción del importe de la cuota a pagar.

Dada una situación de bajada de tipos de interés, reducir la cuota a pagar.

Índices de referencia: Es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés del Préstamo. Existen diversos tipos de índices de referencia, los más habituales son: Euribor, IRPH, vCECA

Cualquiera de los índices de referencia descritos, que se aplique en un Préstamo Hipotecario de interés variable, ha de quedar claramente determinado a la firma del mismo, así como su forma de aplicación.

Para que un tipo de interés sirva de referencia:

Debe ser público y fácilmente verificable por parte del cliente, lo que implica que la Entidad Financiera debe indicar en qué medio se publica.

Ha de ser objetivo, es decir, que no ofrezca dudas en cuanto a su cálculo.

Debe ser neutral, es decir, la Entidad Financiera no puede influir en su determinación.

El Diferencial: Consiste en el importe que las Entidades Financieras añaden al tipo de interés de referencia. ¿Cómo se especifica el valor diferencial?

Puede establecerse un importe fijo durante toda la vida del Préstamo.

Puede fijarse como un porcentaje sobre el índice de referencia que se haya utilizado.

C – El período de Interés: Es el período de tiempo durante el cual el tipo de interés de un Préstamo, a tipo de interés variable, permanece inalterado. En los préstamos a tipo de interés variable hay que diferenciar entre :

Período de interés a tipo fijo: Es el plazo durante el cual permanece vigente el tipo de interés inicial pactado en el contrato del préstamo.

Período de interés a tipo variable: Una vez finaliza el período de interés a tipo fijo comienza el período de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el Préstamo Durante este período, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada año) en función del índice de referencia.

D.- Cuota a Pagar: Es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (mensual, trimestral o anualmente) a la Entidad Financiera que le ha concedido el Préstamo en concepto de intereses y devolución del capital prestado.

E.- Plazo de Amortización: Es el tiempo acordado en la escritura del Préstamo para que el cliente devuelva a la Entidad Financiera la totalidad de la cantidad prestada. Suele oscilar entre 10 y 25 años, y dependerá:

Del tipo de política comercial de la Entidad Financiera.

De ser un Préstamo a tipo de interés fijo o variable.

De la edad del solicitante.

Hay Préstamos en los que se establece un período de carencia. La carencia puede definirse como el período inicial de la vida de un Préstamo en el que el cliente únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital.

F.- Sistemas de Amortización: Existen diversos sistemas de amortización: de cuota a pagar constante, de cuotas de capital constante, de cuotas de capital creciente, etc. El más empleado por las Entidades Financieras es el de cuota a pagar constante, donde el capital amortizado va aumentando a lo largo de la vida del préstamo, reduciéndose, por lo tanto, los intereses a pagar.

Fuente: www.ventadepisos.com

A.- Gastos Previos a la formalización:

Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un Préstamo Hipotecario que se han detallado anteriormente, las Entidades Financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites:

La Tasación: La vivienda ha de ser tasada, es decir valorada por un perito independiente de la Entidad Financiera. Esta tasación es necesaria y el perito que la realice conviene que pertenezca a una empresa oficial inscrita en el registro del Ministerio de Economía y Hacienda.

Verificación registral: Consiste en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar.

Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo.

Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del Préstamo Hipotecario en un plazo que, normalmente, oscila entre l5 días y un mes.

B.- Gastos de formalización:

Comisión de apertura: Se trata de una comisión que cobra la Entidad Financiera por una sola vez, al inicio del Préstamo. Se suele establecer como porcentaje sobre el importe del Préstamo.

Comisión de subrogación: La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un Préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del Préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del Préstamo. Normalmente se produce cuando una persona adquiere una vivienda directamente a un promotor-constructor.

La Entidad Financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no se cobrarán las comisiones de apertura u estudio.

Gastos de notaría: corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por Notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos, los cuales varían según el número de folios que tenga la escritura.

Impuestos oficiales: La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje. En la actualidad es el 0’50% sobre el valor total garantizado (Principal, intereses, gastos).

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: Formalizada la escritura del Préstamo Hipotecario,

El acto de inscripción en el Registro lo realiza la Entidad Financiera que ha concedido el Préstamo.

C.- Otros gastos posibles:

Intereses de demora: Es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegando su vencimiento, o sea su fecha de pago, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago. Comisión de cancelación anticipada y comisión de entregas a cuenta: Generalmente las Entidades Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Comisión por modificación de contratos: Esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado por la Entidad Financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación. El objetivo de esta modificación es compensar a la Entidad Financiera de los trámites administrativos necesarios para proceder a la modificación del contrato original. Comisión por reclamación de cuotas impagadas: En el caso de existir cuotas impagadas, las Entidades Financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato. Comisión por emisión y gastos de envío de los recibos: La comisión por emisión no es muy usual, viene a ser un importe fijo que una Entidad Financiera repercute en cada uno de los recibos de Préstamo por los que le origina la confección de los mismos. Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes que se le originan a la Entidad Financiera por el envío de los recibos del Préstamo al domicilio indicado por el cliente. La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla.

¿Quién puede obtener un Préstamo Hipotecario?

Para poder solicitar un Préstamo Hipotecario, las Entidades Financieras exigen una serie de garantías de tipo personal y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca. En general, cada Entidad Financiera marca sus propias condiciones, por lo que aquí se exponen las más habituales.

Si usted solicita un Préstamo Hipotecario le pedirán, normalmente, los siguientes documentos:

– Fotocopia del NIF-CIF del o de los solicitantes.

– Copia de escritura del bien inmueble a hipotecar.

– Verificación o Certificación Registral: Documento expedido por el Registro de la Propiedad Inmobiliaria en el que consta que el inmueble está libre de cargas.

– Si usted es trabajador por cuenta ajena, además le pedirán: Última nómina. Última declaración de la Renta. Otros justificantes de ingresos, si los hay.

– Si usted es trabajador por cuenta propia (profesionales, autónomos, etc.): Última declaración de la Renta. Última declaración anual del IVA.

Fuente: http://www.ventadepisos.com/

El alquiler con opción a compra es un tipo de compraventa en la que se estipula que los pagos mensuales que realiza el comprador serán deducidos del precio de la vivienda en caso de que aquel finalmente se decidiera a comprar el inmueble dentro de un plazo estipulado. Generalmente, en este tipo de contratos el plazo de alquiler oscila entre 3 y 5 años.

Jurídicamente, se trata de un contrato mixto de arrendamiento que incluye unas cláusulas adicionales en las que se estipula las condiciones de precio, plazos, impuestos e hipotecas en el caso de la compra de la vivienda en el tiempo determinado. Llegado el momento, ambas partes están comprometidas, en el momento de la compra, de elevar a escritura pública este contrato firmado.

Este especial contrato de arrendamiento llevará por lo tanto las siguientes cláusulas:
1. Vivienda libre de carga
2. Finalidad a la que se dedicará la residencia
3. Duración del contrato
4. Estado del mobiliario que hay en la vivienda
5. Precio del alquiler
6. Responsable del pago de los gastos corrientes (luz y agua)
7. Reparaciones
8. Derecho al subarriendo
9. Juzgados y Tribunales competentes.
10. Opción de compra:
1. Precio de venta de la vivienda
2. Cargas de la misma
3. El inmueble se transmitirá libre de arrendatarios
4. Fecha de elevación del contrato a escritura pública
5. Gastos e impuestos

Esta nueva línea de negocio que lleva ya casi un año cogiendo cuerpo, se está haciendo popular también entre inquilinos y caseros particulares. Desde la “comunidad” de EnAlquiler.com han consultado a sus usuarios sobre el asunto y el 82% considera que el alquiler con opción a compra es una buena solución ante la crisis en la compraventa. .

Fuentes:

http://blog.globaliza.com

http://blog.enalquiler.com

Fuente: http://www.inmoblog.com/

Todas las precauciones son pocas a la hora de comprar su nueva vivienda, asegurándose, además, de que la compañía que le está vendiendo su futuro hogar no le está engañando. Entendidos en la materia han relatado ciertas pautas que todo comprador debería tomar a la hora de adquirir una casa de nueva construcción.

LA PROMOTORA

La  primera información que usted deberá conocer es cuál es la compañía que le está vendiendo su casa. La promotora o gestora es una entidad mercantil, con lo que todo usuario debería visitar el Registro correspondiente.

LOS TERRENOS

Comprobar personalmente la situación física del terreno no está de más para asegurarse de que coincide con lo que la compañía le ha informado. En caso de que el suelo exista, deberá solicitar el título de propiedad a su promotor con nota de inscripción en el Registro de la Propiedad. Si el vendedor no se lo proporciona podrá solicitarlo usted mismo en el Registro. Allí, conocerá quién es el propietario de los terrenos y la información básica sobre parcelas, situación. Podrá completar la información sobre el terreno en el Ayuntamiento: cualidades urbanísticas del suelo, los futuros planes de urbanización, si es o no urbanizable o urbanísticamente aprovechable…

LAS VIVIENDAS

Si todo lo referente al terreno está en regla, el promotor o constructor estará obligado a entregarle una documentación que describa de forma exhaustiva tanto el inmueble como su futura casa. Sólo si es dueño del suelo que dice tener, le podrá vender una casa, no antes.

EL CONTRATO

Comprobada la situación registral de la vivienda y tomada la decisión de adquirirla, se plantea la contratración. Aunque la operación puede cerrarse a través de un simple contrato privado (art. 1278 del Código Civil), deberán constar en documento público los contratos que tengan por objeto la transmisión de bienes inmuebles. Esto se debe a que la propiedad de un inmueble debe figurar en el Registro de la Propiedad, para cuyo acceso se requiere la intervención de un notario.

LA ESCRITURA PÚBLICA

La escritura pública requiere la intervención de un notario para tener acceso al Registro de la Propiedad, constituyendo la escritura y la inscripción la base de la seguridad jurídica de este tipo de transacciones.

LOS PAGOS

En cuanto al pago del precio, no deberá realizarlo en su totalidad hasta la firma de la escritura. Si existe alguna cantidad en concepto de señal, el resto pendiente o la totalidad se hará efectivo en el momento de la firma. Si mediara un préstamo hipotecario, la entidad financiera se encargará de no entregar el importe hasta la firma pública. En cuanto a la elección del notario, lo normal es que corresponda al comprador.

CANTIDADES ENTREGADAS

El promotor debe garantizar las cantidades entregadas a cuenta (Ley 57/68, de 27 de julio), más el 6% del interés anual, mediante contrato de seguro o aval, para cubrir aquellos casos en los que la construacción no se realizara o no se terminara en los plazos acordados. Las cantidades deberán depositarse de forma separada de cualquier otro fondo del promotor, estando destinadas únicamente a la construcción de viviendas. El comprador tendrá que exigir una copia del documento en el que acredite la garantía. Asimismo, el usuario deberá cerciorarse de que la entidad tiene una fiabilidad reconocida y que, además, está capacitada para hacerlo. Para ello deberá consultar el Registro de Entidades Aseguradoras o el registro del Banco de España, donde se contiene esta información.

Fuente: www.elmundo.es

Una cuenta vivienda es un producto financiero en el que, a modo de libreta de ahorro, usted va ingresando la cantidad que estima oportuna. El dinero ingresado sólo lo puede destinar a la compra o rehabilitación de una vivienda, si usted se está beneficiando de la desgravación fiscal que este producto permite: un 15% de la cantidad aportada a lo largo del año.

Ahora bien, no se podrá desgravar todo lo que quiera, ya que la deducción por este concepto, no podrá sobrepasar el 30% de la base imponible. Por este motivo, no será interesante ingresar una cantidad mayor a la que usted se pueda deducir.

También le conviene saber que las deducciones se practican sobre la cantidad que usted tenga en la cuenta vivienda a 31 de diciembre, y no en cualquier otro día del año. Por lo tanto, usted podrá tener su dinero durante todo el ejercicio en algún otro producto que le ofrezca una mejor rentabilidad -como pueden ser los depósitos-, y pasarlo en esta fecha a la cuenta vivienda, para así obtener la desgravación fiscal.

Otra ventaja de este producto es que usted podrá disponer de su dinero en el momento que quiera, sin que tenga ningún tipo de penalización, aunque eso sí, el dinero lo deberá utilizar para la compra o rehabilitación de una vivienda, ya que si se destina para otro fin tendrá que devolver a Hacienda la deducción.

Fuente: www.elmundo.es